הפיתרון האולטימטיבי בסכסוכי נדל"ן

המרכז לגישבור

כמעט בכל פרויקט נדל"ן נוצר סכסוך בנקודת זמן מסוימת, שכן לכל צד, יש את האינטרסים שלו שלא אחת מנוגדים לצד השני, אם זה בין מוכר לקונה, אם בין קונה לבין נותן שירותים , אם זה בין יזם לספק, כל זאת שעדיין לא הכנסנו למשוואה את הרשויות המוניציפאליות ורשויות החוק השונות. בעולם ההתחדשות העירונית, המורכבות רבה אף יותר, שכן התהוותו של פרויקט בעולם זה מורכבת מפסיפס של אינטרסים שונים, כאשר בלב העניינים נמצאים הדיירים והיחסים בינם לבין עצמם, בינם לבין היזמים או הרשויות יוצר מצבים של עיכובים ואף עצירת הפרויקט באיבו.

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית תקועים במחלוקות בין דיירים סרבנים, מחלוקות בין יזמים ובין נציגויות דיירים – דבר המשליך משמעותית בהיבט הכלכלי על כל המעורבים. נוסיף למשוואה את העובדה שהצפיפות בבתי המשפט רק הולכת ועולה ומכאן שהדרך למימוש פרויקטים עקלקלה וארוכה יותר והסיכוי למימושו הולך וקטן.

בשורה חדשה בעולם יישוב הסכסוכים מחוץ לכתלי בית המשפט
מטבע הדברים, כאשר נוצר סכסוך בין צדדים לפרויקט הם פונים לבית המשפט על מנת שזה יפסוק ביניהם. אלא שעומס התיקים בבתי המשפט מפחיתה את היכולת לתת לצדדים מענה מהיר לפתרון הסכסוך, עלויות ניהול הליך מאמירות וחוסר וודאות באשר לתוצאותיו גורמים לכך שהדרך למימוש פרויקטים הופכת עקלקלה ומייגעת לכל הצדדים והסיכויים למימוש הפרויקט מתאפסים ופוגעים באינטרסים של כל הצדדים לפרויקט.
בדיוק בנקודה זו, על מנת לסייע לצדדים להגיע לפתרון מהיר ואפקטיבי הוקם מרכז לגישבור – מרכז ליישוב סכסוכים באמצעות הליכי גישור ובוררות ששם לו למטרה לנהל הליך ממוקד, מקצועי ודיסקרטי לפתרון סכסוכים בזמן קצר. המרכז פועל במספר תחומים עסקיים: נדל"ן, תכנון ובנייה, מיסוי, לשון הרע, סכסוכים אזרחיים, סכסוכים כלכליים.

גישבור – מהו ההליך?
מדובר בשיטה אלטרנטיבית ליישוב סכסוכים המלכדת את יתרונות ההליך הגישורי עם יתרונות הליך הבוררות. למעשה, הליך הגישבור מתחיל כהליך גישור כהלכתו, ובנושאים בהם הצדדים לא מצליחים לגבש הבנות ולהגיע להסכמות תינתן הכרעה על דרך הבוררות. הצדדים בהליך מסמיכים את המגשר להפוך לבורר במקרה הצורך.
הרעיון הוא שעיקרו של הפתרון לסכסוך מתגבש בהסכמת הצדדים באמצעות הליך גישור קלאסי בו לצדדים יש חלק בגיבוש המתווה לפתרון הסכסוך. בסוגיות שנותרו פתוחות תינתן הכרעת המגשבר בתפקידו כבורר. יצוין כי בקו התפר במעבר שבין הליך הגישור לבוררות , המגשבר מודיע לצדדים כי ניתנת בידם הזדמנות נוספת ואחרונה להגיע להסכמות בטרם יחל בהליך הבוררות.

עו"ד אברהם ללום, המתמחה במיזמי נדל"ן בכלל ובפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט, משמש כמגשבר (מגשר – בורר) במרכז לפתרון סכסוכים, מסביר על יתרונות המרכז: "בניגוד לשופט שדן במאות תיקים במקביל ואינו מבין ויודע באשר לכל הרזולוציות האפשרויות בתחום המקרקעין ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, ובניגוד למרכז גישור אשר אינו מחייב את העוסק בו להיות בעל מקצוע המקיים תנאי סף מסויימים, אנו במרכז הגישבור קבענו לעצמנו כללים נוקשים באשר לדמות שיכולה לעמוד בראש כל תחום גישבור. בתור עו"ד ובורר בתחום, ליוויתי את הענף מתחילתו וקידמתי את העניין החקיקתי שלו, מכיר היטב את כל הבעיות, קטנות וגדולות, וכבר משלב הראשון, מבין כיצד יש לפתור את הבעיה בדרך המהירה והמאוזנת יותר לכל הצדדים ולשביעות רצונם. במידת הצורך, כאשר המחלוקת גולשת אף לתחומים אחרים, נעזרים ומתייעצים המגשברים השונים, כל אחד על פי תחום התמחותו עם יתר המגשברים במרכז על מנת לתת פתרון מהיר וכולל".
בנוסף להתמחות הספציפית של כל מגשר – בורר (מגשבר) , ישנו עיקרון של המרכז לתת פתרון לפונים אליו תוך תקופה קצובה, (בדרך כלל עד שלושה חודשים) כאשר לעיתים, מסביר ללום, הגישבור אורך מספר שעות בודדות. "אנו במרכז לגישבור מאפשרים להגיע לפגישה ראשונית מבלי שכל אחד המצדדים יחויב בהגשת כתב תביעה או הגנה. לאחר שהמגשבר שומע את הצדדים, הוא מציע פתרון, כך שבחלק ניכר מהמקרים לא מגיעים לשלב של הגשת כתבי הגנה ומייתרים את הצורך לשכור עו"ד דין ולשלם על שעות עבודה יקרות שלו ושל המגשר, כך שניתן להגיע לפתרון מהיר ויעיל ולחסכון של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים".
לצד הזריזות והמקצועיות של ההליך, ללום מספר כי "בניגוד לפניה לבית משפט אשר מחייבת הגשת תצהירים וחשיפת פרטים בפומבי, בהליך הגישבור החיסיון נשמר וסמכויות אכיפתו בפועל זהות לזה של בית משפט". לדעתו של ללום, המשמש גם כסגן יו"ר לשכת עורכי הדין, "מדובר על יתרון משמעותי, שכן, אף אחד מהצדדים לא ירצה לראות את שמו חשוף בעיני כל, ובמיוחד בכל הקשור ליזמים ונותני שירותים כמו שמאים ואדריכלים, אשר שמם הטוב הוא הנכס המרכזי שלהם".
"מדובר על בשורה לתחום, שכן קיים WIN WIN SITUATION לכל המעורבים". מסכם ללום. "אם נדע לטפל בזריזות ובמהירות בפן המשפטי, וננטרל מפגעים בשטח, נצעד עוד צעד חשוב נוסף לקראת יעילות ענפית שהינה קריטית למימוש פרויקטים, במיוחד בענף מורכב כזה".